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3 MIN · Lettura di 3 minuti · Aggiornato il 30 ottobre 2026
LA VERSIONE IN 10 SECONDI
Un'ipoteca SARON oggi è economica ma si muove con la BNS; un'ipoteca fissa costa di più ora ma dà sicurezza, e il risparmio maggiore sta spesso nel confrontare gli istituti.
COSA STA SUCCEDENDO
I proprietari svizzeri scelgono tra due grandi tipi di ipoteca.
Un'ipoteca SARON applica lo Swiss Average Rate Overnight più un margine bancario, di solito adeguato ogni tre mesi. Il SARON segue il tasso guida della BNS, attualmente allo 0%, e si attestava al -0,05% al fixing del 29 ottobre. Il vostro costo attuale corrisponde essenzialmente al margine della banca, ma sale quando la BNS alza i tassi.
Un'ipoteca a tasso fisso blocca un tasso per due-quindici anni. Segue il mercato degli swap in CHF, che sconta l'evoluzione attesa dei tassi. Secondo RealAdvisor, i tassi medi pubblicati il 30 ottobre 2026 erano 1,60% a due anni, 1,77% a cinque anni e 1,93% a dieci anni. Il 1° ottobre la media a dieci anni era ancora del 2,07%.
Perché i tassi fissi sono balzati a settembre? Il rapporto Resolve del 3° trimestre cita l'aumento dei tassi swap a 10 anni, alimentato dalla stretta di BCE e Fed, poiché «il mercato ora sconta una normalizzazione della politica della BNS». Da allora i tassi sono scesi: secondo Bilanz, l'indice di hypotheke.ch è passato da un picco dell'1,77% il 29 settembre all'1,64%.
Il numero che molti mutuatari trascurano è la differenza tra istituti. Resolve ha rilevato 98 punti base tra l'offerta migliore (1,46%) e la meno competitiva (2,44%) a 10 anni nel 3° trimestre. Su un'ipoteca di CHF 750'000, mezzo punto percentuale vale circa CHF 3'750 di interessi all'anno.
La domanda è debole. Resolve ha contato 21'516 nuovi prestiti per CHF 19,77 miliardi nel 3° trimestre, in calo del 4,0% in numero su base annua, a causa della scarsità di immobili e di un generale attendismo.
IL NUMERO
1,93%
Tasso fisso medio pubblicato a 10 anni, 30 ott. 2026 (RealAdvisor). Si tratta di una media dei tassi pubblicati, non di quanto paga ogni mutuatario. I profili solidi con un basso grado di anticipo spuntano spesso tassi sotto la media pubblicata; altri pagano di più. Considerate questo numero come riferimento per le vostre trattative, non come un'offerta.
COSA SIGNIFICA PER I VOSTRI FRANCHI
Il SARON è adatto a chi può assorbire rate più alte se la BNS abbandona lo zero. Alcuni istituti offrono un tetto al tasso dietro commissione.
La fissa è adatta a chi ha bisogno di un budget prevedibile. Questa sicurezza ha un prezzo, e un'uscita anticipata può comportare una penale.
Confrontare ampiamente: banche, assicurazioni e casse pensione concedono ipoteche. Molti consentono un'ipoteca forward mesi prima del rinnovo. La sostenibilità viene comunque verificata con un tasso calcolatorio ben superiore ai tassi di mercato.
3 CONCETTI IN 30 SECONDI
Tasso swap: Il tasso di mercato per scambiare un tasso variabile con uno fisso. Le banche lo usano per determinare il prezzo delle ipoteche fisse.
Ipoteca forward: Bloccare oggi un tasso fisso per un'ipoteca che inizia più tardi, di solito con un supplemento.
Tasso calcolatorio: Un tasso fittizio e più alto che le banche usano per verificare che possiate sostenere l'abitazione se i tassi salissero.
DA TENERE D'OCCHIO
La decisione della BNS a dicembre: un rialzo colpirebbe direttamente chi ha un'ipoteca SARON.
I dati sull'inflazione dell'UST.
Le decisioni di BCE e Fed, che quest'anno hanno mosso i tassi swap in CHF.
Le medie pubblicate su RealAdvisor e altri comparatori.
IL SUCCO IN 3 MINUTI
Non esiste una risposta giusta per tutti, solo un compromesso tra costo oggi e sicurezza domani. Il SARON è il più economico finché la BNS resta a zero; i tassi fissi vi assicurano contro un rialzo ma ne incorporano già una parte. Qualunque sia la scelta, la differenza tra istituti, quasi un punto percentuale nel terzo trimestre, è la leva che controllate più direttamente.
PER APPROFONDIRE
Altre spiegazioni come questa: The 3-Minute Franc. Tutto quello che serve sapere sui vostri franchi, ogni volta in 3 minuti.
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