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3 MIN · Lecture de 3 minutes · Mis à jour le 30 octobre 2026
LA VERSION EN 10 SECONDES
Une hypothèque SARON est bon marché aujourd'hui mais évolue avec la BNS; une hypothèque fixe coûte plus cher maintenant mais apporte la sécurité, et la plus grande économie réside souvent dans la comparaison des prêteurs.
CE QUI SE PASSE
Les propriétaires suisses choisissent entre deux grands types d'hypothèques.
Une hypothèque SARON facture le Swiss Average Rate Overnight plus une marge bancaire, généralement ajustée tous les trois mois. Le SARON suit le taux directeur de la BNS, actuellement à 0%, et s'établissait à -0,05% lors du fixing du 29 octobre. Votre coût actuel correspond essentiellement à la marge de la banque, mais il augmente quand la BNS relève ses taux.
Une hypothèque à taux fixe bloque un taux pour deux à quinze ans. Elle suit le marché des swaps en CHF, qui anticipe l'évolution attendue des taux. Selon RealAdvisor, les taux moyens publiés le 30 octobre 2026 étaient de 1,60% à deux ans, 1,77% à cinq ans et 1,93% à dix ans. Le 1er octobre, la moyenne à dix ans était encore de 2,07%.
Pourquoi les taux fixes ont-ils bondi en septembre? Le rapport Resolve du 3e trimestre cite la hausse des taux swap à 10 ans, alimentée par le resserrement de la BCE et de la Fed, car «le marché anticipe désormais une normalisation de la politique de la BNS». Les taux ont depuis reculé: selon Bilanz, l'indice de hypotheke.ch est passé d'un pic de 1,77% le 29 septembre à 1,64%.
Le chiffre que beaucoup d'emprunteurs négligent est l'écart entre prêteurs. Resolve a relevé 98 points de base entre la meilleure offre (1,46%) et la moins compétitive (2,44%) à 10 ans au 3e trimestre. Sur une hypothèque de CHF 750'000, un demi-point de pourcentage représente environ CHF 3'750 d'intérêts par an.
La demande est faible. Resolve a compté 21'516 nouveaux prêts pour CHF 19,77 milliards au 3e trimestre, en baisse de 4,0% en nombre sur un an, en raison d'un manque de biens et d'un attentisme général.
LE CHIFFRE
1,93%
Taux fixe moyen publié à 10 ans, 30 oct. 2026 (RealAdvisor). Il s'agit d'une moyenne des taux publiés, pas de ce que paie chaque emprunteur. Les bons dossiers avec un faible taux d'avance négocient souvent sous la moyenne publiée; d'autres paient davantage. Considérez ce chiffre comme une référence pour vos propres négociations, pas comme une offre.
CE QUE CELA SIGNIFIE POUR VOS FRANCS
Le SARON convient aux emprunteurs capables d'absorber des paiements plus élevés si la BNS quitte le zéro. Certains prêteurs proposent un plafond de taux moyennant une commission.
Le fixe convient à ceux qui ont besoin d'un budget prévisible. Cette sécurité a un prix, et une sortie anticipée peut entraîner une pénalité.
Comparer largement: banques, assurances et caisses de pension accordent des hypothèques. Beaucoup permettent une hypothèque forward des mois avant le renouvellement. La capacité financière est de toute façon testée avec un taux théorique bien supérieur aux taux du marché.
3 NOTIONS EN 30 SECONDES
Taux swap: Le taux du marché pour échanger un taux variable contre un taux fixe. Les banques s'en servent pour fixer le prix des hypothèques à taux fixe.
Hypothèque forward: Bloquer aujourd'hui un taux fixe pour une hypothèque qui démarre plus tard, généralement moyennant un supplément.
Taux théorique: Un taux fictif et plus élevé que les banques utilisent pour vérifier que vous pourriez assumer le logement si les taux augmentaient.
À SURVEILLER
La décision de la BNS en décembre: une hausse toucherait directement les emprunteurs SARON.
Les données d'inflation de l'OFS.
Les décisions de la BCE et de la Fed, qui ont fait bouger les taux swap en CHF cette année.
Les moyennes publiées sur RealAdvisor et d'autres comparateurs.
L'ESSENTIEL EN 3 MINUTES
Il n'y a pas de bonne réponse universelle, seulement un arbitrage entre le coût aujourd'hui et la sécurité demain. Le SARON est le moins cher tant que la BNS reste à zéro; les taux fixes vous assurent contre une hausse mais en intègrent déjà une partie. Quel que soit votre choix, l'écart entre prêteurs, près d'un point de pourcentage au troisième trimestre, est le levier que vous maîtrisez le plus directement.
POUR ALLER PLUS LOIN
D'autres explications de ce type: The 3-Minute Franc. Tout ce qu'il faut savoir sur vos francs, en 3 minutes chaque fois.
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