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3 MIN · Lesezeit 3 Minuten · Aktualisiert am 30. Oktober 2026
DIE 10-SEKUNDEN-VERSION
Eine SARON-Hypothek ist heute günstig, bewegt sich aber mit der SNB; eine Festhypothek kostet jetzt mehr, bringt dafür Sicherheit, und die grösste Ersparnis liegt oft im Vergleichen der Anbieter.
WAS PASSIERT
Schweizer Eigenheimbesitzer wählen zwischen zwei Haupttypen von Hypotheken.
Eine SARON-Hypothek kostet den Swiss Average Rate Overnight plus eine Bankmarge, meist alle drei Monate angepasst. Der SARON folgt dem SNB-Leitzins, derzeit 0%, und lag beim Fixing vom 29. Oktober bei -0,05%. Ihre Kosten sind heute im Wesentlichen die Marge der Bank, sie steigen aber, wenn die SNB die Zinsen erhöht.
Eine Festhypothek sichert einen Zins für zwei bis fünfzehn Jahre. Sie folgt dem CHF-Swapmarkt, der einpreist, wohin sich die Zinsen voraussichtlich bewegen. Laut RealAdvisor lagen die durchschnittlichen publizierten Zinsen am 30. Oktober 2026 bei 1,60% für zwei, 1,77% für fünf und 1,93% für zehn Jahre. Am 1. Oktober hatte der 10-jährige Durchschnitt noch 2,07% betragen.
Warum stiegen die Festzinsen im September? Der Resolve-Bericht zum 3. Quartal verweist auf steigende 10-jährige Swapsätze, getrieben von der Straffung durch EZB und Fed, da «der Markt nun eine Normalisierung der Geldpolitik der SNB erwartet». Seither sind die Zinsen gesunken: Laut Bilanz fiel der Index von hypotheke.ch von einem Höchststand von 1,77% am 29. September auf 1,64%.
Die Zahl, die viele übersehen, ist der Unterschied zwischen den Anbietern. Resolve fand im 3. Quartal 98 Basispunkte zwischen dem besten (1,46%) und dem am wenigsten kompetitiven (2,44%) 10-jährigen Angebot. Bei einer Hypothek von CHF 750'000 macht ein halber Prozentpunkt rund CHF 3'750 Zins pro Jahr aus.
Die Nachfrage ist verhalten. Resolve zählte im 3. Quartal 21'516 neue Hypotheken im Umfang von CHF 19,77 Mrd., 4,0% weniger als im Vorjahr, und nennt knappes Angebot an Liegenschaften und eine abwartende Stimmung.
DIE ZAHL
1,93%
Durchschnittlicher publizierter Zins für 10-jährige Festhypotheken, 30. Okt. 2026 (RealAdvisor). Das ist ein Durchschnitt publizierter Zinsen, nicht das, was jede Kreditnehmerin zahlt. Gute Schuldner mit tiefer Belehnung handeln oft Zinsen unter dem Durchschnitt aus; andere zahlen mehr. Betrachten Sie die Zahl als Referenz für Ihre eigenen Verhandlungen, nicht als Offerte.
WAS DAS FÜR IHRE FRANKEN BEDEUTET
SARON passt zu Kreditnehmern, die höhere Zahlungen verkraften, falls die SNB von null weggeht. Manche Anbieter bieten gegen Gebühr eine Zinsobergrenze an.
Fest passt zu allen, die ein planbares Budget brauchen. Sie bezahlen für diese Sicherheit, und ein vorzeitiger Ausstieg kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen.
Breit vergleichen: Banken, Versicherungen und Pensionskassen vergeben Hypotheken. Viele erlauben eine Forward-Hypothek Monate vor der Verlängerung. Die Tragbarkeit wird in jedem Fall mit einem kalkulatorischen Zins weit über dem Marktzins geprüft.
3 BEGRIFFE IN 30 SEKUNDEN
Swapsatz: Der Marktzins für den Tausch eines variablen gegen einen festen Zins. Banken nutzen ihn für die Preisgestaltung von Festhypotheken.
Forward-Hypothek: Heute einen festen Zins für eine Hypothek sichern, die später beginnt, meist gegen einen Zuschlag.
Kalkulatorischer Zins: Ein fiktiver, höherer Zins, mit dem Banken prüfen, ob Sie sich das Eigenheim auch bei steigenden Zinsen leisten könnten.
WORAUF SIE JETZT ACHTEN SOLLTEN
Der SNB-Entscheid im Dezember: Eine Erhöhung träfe SARON-Kreditnehmer direkt.
Die Inflationsdaten des BFS.
Entscheide von EZB und Fed, die die CHF-Swapsätze dieses Jahr getrieben haben.
Publizierte Durchschnitte auf RealAdvisor und anderen Vergleichsseiten.
DAS FAZIT IN 3 MINUTEN
Es gibt keine allgemein richtige Antwort, nur einen Abtausch zwischen Kosten heute und Sicherheit morgen. SARON ist am günstigsten, solange die SNB bei null bleibt; Festzinsen versichern Sie gegen eine Erhöhung, preisen sie aber teilweise schon ein. Was Sie auch wählen: Der Unterschied zwischen den Anbietern, im dritten Quartal fast ein Prozentpunkt, ist der Hebel, den Sie am direktesten selbst in der Hand haben.
MEHR DAZU
Mehr Erklärstücke dieser Art: The 3-Minute Franc. Alles, was Sie über Ihre Franken wissen müssen, in je 3 Minuten.
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